一个正团职转业军官经历引发的房产投资思考

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兵心网老兵分享:前阵子和几个战友约着吃饭聊天，大家高兴地谝了几个小时，席间一个大哥的经历那么精彩，却又那么“偏激”。
经过他的同意，我把这段交流记录了一下，当然，涉及个人单位和身份的信息我会适当的模糊处理下。
精彩之外在于任职经历，这个大哥毕业之后，分别在团、师、军级机关干过8年，后来又当营主官、科长，36岁就当上了一个团级单位的主官，基本上每一职都是他们军校同学和同批排长里最快的，其个人业务素质肯定是相当过硬。干了4年正团之后选择转业，定岗后依旧是他们单位最年轻的二级调研员。
“偏激”之处在于他的理财观，他们一家三口转业前一直住在部队家属院里。可能正是因为一直有得住，而且他所任职系统的几个单位离大城市都不算远，居住环境也不错，他们两口子一直没有买房子，多年下来存了150多万的各类不同时长的定期存单和理财产品。
大哥给我算了笔账，他在部队生活，衣食住行各类支出不多，工资基本都“上交”给媳妇打理，嫂子是一个比较小众的乐器老师，在所属小圈子里颇有名气，口口相传生源一直有保证，一年的收入和他差不多。虽没有正式的记录数据，但2人从毕业到现在工作20年，分别从月入一千多到现在月入一万多，估摸着能挣将近400万。双方四个老人身体一直都还好，基本不用他们管，这些年除了日常生活开支外，大的花费就是买了一台车，每年2次固定的旅行支出和孩子的各种培训班。
转业前后，有两个事对他冲击很大，都和房子相关。第一个是家属一直租来带班的80平房子，因房东要出售而中止了租约。连续租了6年，房东和他们已经比较熟了，房子的情况他们非常清楚：2013年房东首付15万买的，2015年交房花4万块钱简单装修后就空房租给他们一直到现在，2017年以后房租就已经比房贷高了。房东180万出手，扣除首付、装修费用和前期自己还的一些贷款，一个小房子不到10年挣的钱比他们两口子20年工作攒得还多。聊到这时，老哥回忆了下，2013年时他们手里有近30万，可以贷款买2个这样的房子。
第二个就是工作安置后他们申请下来机关的公寓住房，一个小两室，比部队的房子小太多了，住着很不方便，就琢磨着买个房子，结果看了一圈，能看上的基本都在300万左右，清空所有存款理财，还得背近1万的房贷，纠结了几个月后，两口子还是咬牙买了。而同期和他们同龄，工作经历类似的不少战友同事，基本都是2套房，且房贷压力要小得多，对比之下，两个家庭的生活水平一下子有了差距。
席间老哥说了一句让我记忆犹新的话：“回看我这20年工作经历，当年努力追求的一职又一职的晋升，远没有下决心早买房子对生活的影响大。”
谈及为何这么多年没有买房的原因，老哥坦承“说到底还是自己的认知有偏差”。他们单位的公寓住房非常不错，居住一直不是问题，再加上受吸睛媒体的一些影响，在相当长的一段时间里，他认为房子是被不良开发商炒起来的，就不该值这个价，同时一想到要为买房背负30年的债务，就不舒服，所以储蓄就顺理成章成了他最安心的财富处置方式。
这个发生在身边对比强烈又颇感遗憾的鲜活例子，让我思考挺多的。想趁这个机会聊几句。
一、买房是所有普通家庭孩子走入社会后面临的第一道难题，从来没有容易过。从下定决心到凑首付，很多人其实是被周糟环境逼着通过这关的，因为要结婚，因为丈母娘要求，咬牙买了，结果几年后回头一看，庆幸当年逼了自己一把，要是没有环境的逼迫，让人自由选择，我相信不买房的人更多。我也差不多，高中毕业就进了军校，军校毕业就到了部队，一直处于一个封闭的生活环境里，对大城市生活相当陌生，对买房也没有概念，但媳妇对此的要求清晰明确，结婚肯定买房且必须是三室，我们两人是校园恋爱，毕业后工作4年，才一起攒够了首付的钱，之后又是装修家具又是车位，工作之后一直在精打细算过日子。
关于买房，对我在感性上影响较大的是一本书是任志强的自传《野心优雅》，当中记录了他如何把华远从一个区属的小店打造成一个上市的房地产企业的过程，有很多关于房地产企业的鲜活故事。而从理性上对我影响比较大的是陆铭的《大国大城》，用全世界各个发达国家的数据向我们说明了，城市化是人类进步的必然，向大城市聚集是经济和市场发展的必然规律，大多数人最终都是要流向更多选择、更多机会、更高收入的城市。

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很多年轻朋友一看“房住不炒”，一看各种“限购政策”，就大声叫好，幻想着能房价下跌，其实是不成熟不理智的。持这种思路和朋友，假如房价真的下跌，估计他也不敢买。
二、一套房子兼具了数种不同的属性，可以尝试着分开来看待。这是我近两年解决家庭问题时的一个思路。一套房子，除了是一家人居家的场所之外，还是一家最重要的资产，同时又是孩子上学的门票。但很少能一个房子，恰好在娃学校隔壁，又离一家人上班不远，大小户型还住得舒心，又处在核心区域增值保值。如果我们能拥有各方面都满足的房子当然最好，但很多时候都比较困难，我们对房子的要求条件随着孩子学校和家庭居住人口的变化而变动。那么在看房买房住房的时候，可以尝试把这几个属性区分出来对待，是更注重学区，还是更看重地段，抑或是更注重户型及居住舒适性，可以挑着一两个属性下手即可。简单理解就是，房子一定要买，但不定非要自己住，孩子学区和资产属性只能通过购买来实现，但居住属性其实完全可以通过租来解决。这几年来，我自己的房子都出租出去，然后又租住别人的。这个理念可能很多人接受不了，但在我看来的确是方便了生活，有了自己房子租金收入支持，选租房子的时候范围就广了，从我目前所经历的情况来看，租大房子、贵房子，比较容易租到满意的好房子。

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三、不要害怕背上房贷，这是我们人生起步的助推器。工作这些年，接触过不少不愿意背负房贷的人，觉得会限制自己的消费水平，降低自己的生活品质。这其实是缺乏金融思维的一种体现，房贷是债务不假，而且大概率是一个普通人一辈子所能借到的最大一笔钱，虽然它对比我们的收入来说很大，但却是我们为置办资产而借的，有什么可怕呢？对比资产价格的增幅，银行的那5%左右的利率又算什么？而且随着工资的上涨，月供占家庭收入的比重会越来越小，不到10年，基本毫无感觉。退一万步讲，真需要钱了，把房子一出手，还掉剩余的房贷，大概率还能余一笔钱。这个事里唯一要注意的就是资产的质量，就是买房前一定要充分学习，买到优质房产。这事稍微复杂一些，简单列几条：能买大城市的不买郊县的，能买住宅不买公寓，能买核心地段的不买外围的，能买独立产权的不买混合产权的，能买有证的不买小产权的等等，这些年因为买房失误而让家庭经济跌入窟窿的例子并不少见。

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四、要对通货膨胀有认识，并懂得应对。简单说，钱就是政府印的一张纸，肯定是越印越多，所以手握现金(包括银行存款和各种固定收益理财产品）的人每一天财富都在缩水。我们要清楚的一个事实是，财富是以各种不同的形式呈现的，而现金是其中最差的一种。我们经常说**富豪身价多少，并不是指他在银行存了多少钱，而是他名下的资产（基本都是公司股权）值多少钱。
唐朝老师在3月11日周记里的一段话对此说的很明白，我直接贴出来：

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而这一切的应对之策，就是要把自己劳动换来的收入，尽可能多地换成优质资产。不管是大城市的优质房产还是优质公司的股权，都是抵御通胀的最好的手段。
剩下的问题就简单了，识别出优质资产并尽可能多，尽可能长的拥有它。
可“识别出优质资产”这事本身并不是一个容易的事，得花大量精力去学习，但为了更好的生活，我们必须得学习，尽早尽可能深入的学习。